La loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire pour les dons d’argent destinés à certains projets immobiliers. Un don familial de 100 000 euros pour un projet immobilier peut ainsi échapper aux droits de donation, sous réserve d’un calendrier et d’un usage des fonds très encadrés. Le dispositif concerne les sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Il peut renforcer l’apport personnel présenté à la banque, sans pour autant remplacer l’analyse des revenus, de l’endettement et de la stabilité financière de l’emprunteur. La fiscalité d’une donation avant 2027 dépend donc autant du montant transmis que des justificatifs conservés.
Points clés
- L’exonération temporaire vise les dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
- Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur, dans la limite globale de 300 000 € par donataire.
- Le bénéficiaire doit utiliser la somme dans les six mois pour acquérir un logement neuf ou VEFA ou financer des travaux de rénovation énergétique éligibles.
- Le bien doit devenir une résidence principale pendant au moins cinq ans pour le bénéficiaire ou, dans certains cas, pour un locataire admissible.
- L’avantage peut s’ajouter aux abattements ordinaires, mais une déclaration et des preuves de l’emploi des fonds restent indispensables.
Checklist pour exonérer un don immobilier de 100 000 € ↓
Qui peut effectuer et recevoir un don familial de 100 000 euros pour l’immobilier ?
Le donateur doit appartenir à la ligne familiale prévue par le texte. Il peut s’agir d’un parent, d’un grand-parent ou d’un arrière-grand-parent. Le bénéficiaire peut être un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. En l’absence de descendance, un oncle ou une tante peut également donner à un neveu ou à une nièce.
Le plafond s’apprécie pour chaque relation entre un donateur et un donataire. Deux parents peuvent donc transmettre 200 000 € à un enfant, si chacun verse 100 000 €. Trois donateurs éligibles peuvent contribuer au projet, mais le total exonéré reçu par la même personne reste plafonné à 300 000 €.
La taxe sur un don familial immobilier correspond juridiquement aux droits de donation. L’exonération temporaire s’applique aux dons de liquidités réalisés en pleine propriété. Un simple engagement verbal ou une avance remboursable ne produit pas le même effet fiscal. Le virement doit ainsi identifier clairement le donateur, le bénéficiaire et la date du transfert.
- Vérifier le lien familial entre donateur et bénéficiaire
- Effectuer le virement avant le 31 décembre 2026
- Identifier clairement le donateur, le bénéficiaire et la date
- Financer un logement neuf, une VEFA ou des travaux éligibles
- Utiliser intégralement les fonds dans les six mois
- Déclarer le don auprès de l’administration fiscale
- Conserver les preuves du don et de l’emploi des fonds
- Occuper le bien comme résidence principale pendant cinq ans
Quels achats et travaux ouvrent droit à l’exonération donation achat immobilier ?
L’argent reçu doit financer l’acquisition d’un logement neuf ou d’un bien vendu en vente en l’état futur d’achèvement, appelée VEFA. Le bien ancien, même totalement rénové, n’entre pas dans le champ de l’achat immobilier exonéré. La construction d’une maison neuve peut aussi relever du dispositif lorsque les conditions légales sont réunies.
Le texte couvre également certains travaux de rénovation énergétique réalisés dans la résidence principale du donataire. Les opérations doivent être éligibles à MaPrimeRénov’. L’isolation des murs, le remplacement d’un chauffage très consommateur ou la pose d’une ventilation adaptée peuvent entrer dans cette catégorie, selon les règles en vigueur au moment des travaux.
Le délai constitue le point le plus sensible. Les sommes doivent être affectées au projet dans les six mois suivant le don. Pour un achat, la signature de l’acte authentique ou les appels de fonds d’une VEFA permettent de matérialiser l’emploi de l’argent. Pour des travaux, les factures acquittées et les preuves de paiement doivent établir le lien entre le don et la dépense.
Un dossier bancaire cohérent facilite aussi l’opération. La banque vérifie souvent l’origine de l’apport, surtout lorsque le don finance une part importante du prix. L’attestation de donation, le relevé du virement et le compromis de vente évitent un volcan de pièces dispersées et difficilement exploitables.
Pourquoi le bien doit-il rester occupé pendant cinq ans ?
Le logement financé doit être affecté à la résidence principale du bénéficiaire ou d’un locataire admissible pendant au moins cinq ans. Le point de départ est fixé à l’acquisition du bien ou à l’achèvement des travaux. Une revente rapide, une mise à disposition gratuite ou un changement d’usage peut compromettre l’avantage obtenu.
Cette obligation ne signifie pas qu’un accident de la vie est ignoré. Certaines situations exceptionnelles peuvent justifier une sortie anticipée, selon les textes applicables et les circonstances documentées. Une mobilité professionnelle, une invalidité, un décès ou une période de chômage peuvent appeler une analyse précise avant toute cession.
L’apport transmis réduit le montant à emprunter, mais il ne neutralise pas les règles de crédit. Le calcul du taux d’endettement, l’assurance et le reste à vivre demeurent déterminants. Les emprunteurs dont le financement dépasse le seuil habituel peuvent consulter les dossiers de crédit immobilier au-delà de 35 % d’endettement pour mesurer les critères examinés par les banques.
Comment cumuler les abattements et déclarer le don ?
L’exonération temporaire s’ajoute, sous conditions, à l’abattement de droit commun entre un parent et un enfant. Cet abattement classique atteint 100 000 € par parent et par enfant, avec un renouvellement tous les quinze ans. Il peut aussi se combiner avec le don familial de somme d’argent de 31 865 €, lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur.
L’intérêt économique dépend donc de l’historique des donations. Un parent qui n’a jamais donné à son enfant peut déjà transmettre 100 000 € sans droits grâce à l’abattement classique. L’exonération temporaire prend davantage de valeur lorsque cet abattement a été consommé, ou lorsque plusieurs membres de la famille contribuent à l’acquisition d’un logement neuf.
| Situation illustrative | Droits potentiels sans dispositif temporaire | Effet possible de l’exonération |
|---|---|---|
| Parent versant 100 000 € à un enfant avec abattement classique disponible | 0 € | Aucun gain fiscal immédiat, mais le plafond ordinaire reste préservé |
| Parent versant 100 000 € après consommation de l’abattement classique | Environ 18 194 € | Droits ramenés à 0 € si toutes les conditions sont respectées |
| Deux parents donnant 100 000 € chacun | Variable selon les abattements déjà utilisés | Jusqu’à 200 000 € exonérés au titre du régime temporaire |
Le bénéficiaire doit déclarer le don à l’administration fiscale, en principe au moyen du service de déclaration des dons manuels ou du formulaire adapté. La déclaration ne doit pas attendre la signature définitive du bien. Elle permet de dater l’opération et de faire valoir l’exonération dans les délais.
Il faut conserver l’acte ou l’attestation de donation, les relevés bancaires, le compromis, l’acte notarié, les appels de fonds et les factures. Ces documents doivent aussi démontrer que les fonds reçus n’ont pas servi à financer une dépense étrangère au projet éligible.
Quelles conséquences entraîne le non-respect des conditions du don familial immobilier ?
Le non-respect d’un plafond, du délai de six mois ou de l’obligation d’occupation entraîne une remise en cause de l’exonération. Les droits de donation deviennent alors exigibles, avec des intérêts de retard et, selon la situation, des majorations. Le risque fiscal dépend de la date de régularisation, de la qualité des justificatifs et de la bonne foi du contribuable.
L’échéance de fin 2026 mérite une attention particulière. Un virement effectué après le 31 décembre 2026 ne pourra pas relever de cette mesure temporaire, même si le logement est acheté quelques semaines plus tard. Les abattements permanents continueront d’exister selon leurs propres règles, mais l’avantage spécifique lié à l’achat ou aux travaux disparaîtra sauf prolongation législative.
Anticiper ne revient pas à signer dans la précipitation. Le don doit s’insérer dans un financement complet, avec un bien éligible, une capacité d’emprunt vérifiée et une traçabilité financière continue. Une consultation notariale permet de sécuriser les montants et la rédaction lorsque plusieurs donateurs participent au projet.
Questions fréquentes sur l’exonération d’un don de 100 000 € pour l’immobilier
Peut-on recevoir 100 000 € de chacun de ses parents sans droits de donation ?
Oui, un enfant peut recevoir 100 000 € de son père et 100 000 € de sa mère au titre de l’exonération temporaire, si chaque don respecte les conditions du dispositif. Le total reçu au titre de cette mesure reste limité à 300 000 €. Les versements doivent intervenir avant le 31 décembre 2026.
Un achat dans l’ancien permet-il de bénéficier de l’exonération ?
Non, l’acquisition d’un logement ancien n’est pas éligible à cette exonération temporaire. Le régime vise un logement neuf, une VEFA ou certains travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale. Un bien ancien peut toutefois bénéficier des abattements classiques de donation.
Le don doit-il obligatoirement passer par un notaire ?
Non, un don manuel d’argent peut être effectué par virement et déclaré par le bénéficiaire. L’intervention d’un notaire reste utile lorsque l’opération implique plusieurs donateurs, un montage familial complexe ou une donation intégrée à l’acte d’acquisition. Elle apporte une date certaine et renforce la preuve de l’intention libérale.
Que se passe-t-il si le bien est revendu avant cinq ans ?
La revente avant le terme de cinq ans peut entraîner la récupération des droits de donation qui avaient été exonérés. Des exceptions peuvent exister en cas d’événement grave et justifié. Il est prudent de vérifier la situation avant de signer une promesse de vente.
Le dispositif temporaire peut abaisser fortement le coût d’une transmission familiale destinée à un logement neuf. Son efficacité repose sur trois éléments concrets : la date du don, l’emploi rapide des fonds et la conservation des preuves. Après 2026, la stratégie devra reposer sur les abattements ordinaires ou sur une éventuelle nouvelle mesure législative.
